房地产行业预交税款的相关规定

发表于：2020-08-17 关注

第一、有关增值税

1、出于均衡税负，才确保国家财务收入的稳健的考虑，虽房子没有交付，本没有纳税义务，但需预交税款，一般纳税人采用一般征收的房地产预交率为3%，采用简易法征收的，征收率为5%

2、应预缴增值税税款=预收款/(1 +适用税率或征收率)*3% (- 般计税方法下适用9%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率)

3、应用举例，如某房地产企业2020年8月15日收到业主的购房款首付款109万元，该企业采用一般征收方式，此时预交的增值税税款为109万/<1+9%>*3%=3万元,财务处理为,借记:应交税费-应交增值税-一般征收-预交税款3万,元:银行存款.

第三、有关发票开具

1、在交房前，房地产企业必须应该给购房开具的增值税普通发票。应当在“未发生销售行为的不征税项目”下开具发票。即预收款也应当开具此时开具发票并非是正式发票，等同于企业收据作用。

2、房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。预收款不通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

3、有关发票备注栏：包括.购买方信息：名称、地址电话，需填写齐全。(专用发票还需填购买方纳税识别号、开户行及账号)、商品信息：“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码，规格型号栏“空”、“单位”栏填写“平方米”，数量、单价、金额、税率、税额。备注栏注明不动产的详细地址。销货方信息：纳税人名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号。备注栏：属差额征税的备注栏自动打印“差额征税”字样，填写不动产的详细地址。收款人、复核、开票人需填写齐全。

第四，有关企业所得税

1、企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。同时，该文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

2、对于毛利率的规定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地级地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的不得低于3%。

3、应预缴企业所得税税款= [预收款+ (1+适用税率或征收率) ]*适用预计毛利率*25%

4、房地产企业预收款在所得税汇算清缴时是作为收入金额填列，当期取得的预售收入先按规定的计税毛利率计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

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